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美国的长租业务和金融业务密不可分，房地产信托基金（REITs模式就是美国金融市场里的一股清流，惯常是以租金收入和房屋交易获利，平均回报率在4%左右，与美国住房的平均租售比基本持平。图片方舟天下
国内长租公寓的运营模式
目前国内市场上真正支撑长租公寓的经营模式是租金贷加资金池的模式。长租房企业以租金贷一次收足若干月的房租形成资金池，再把租金贷证券化加杠杆，这就成了中国长租房企业的续命汤。
比如蛋壳的运营模式，它用高价把房东的房源收来，再用低价租给租客，他们本质上的目的并不是为了赚取短期利润，而是想要尽可能地垄断市场。
为把杠杆做高，积累资金池，蛋壳把租约打包，变成一个证券产品，利用时间差把资金聚集到自己名下，把风险转嫁给了银行、租户和房东。图片苏宁金融研究院
不知不觉间，长租公寓的商业模式悄悄变了味道，从过去只是靠租赁房子赚钱，变成了严重依赖金融杠杆扩充资金池来扩张，越来越像一个变种的庞氏游戏了。
2019年底，国家6部委出台了政策，要求租金贷收入占比不能超过租赁企业收入的3成，某种意义上也相当于戳穿了那些想借长租公寓玩资金池加杠杆的一些人的把戏。
于是从今年年初开始陆续出现长租企业资金链断裂破产，地方政府也开始警觉起来，纷纷加强了对租赁贷的监管。
受疫情影响，长租公寓入住率下滑，租金收入下降，长租行业里大大小小的公司资金链一下子紧张起来，最终爆雷，租客少了，租金少了，这才玩不下去了。
房地产信托基金REITs模式在中国的落地比较难
美国长租公寓里的企业运营管理模式、业务线建立、融资模式等经验值得国内企业参考，但由于国内公寓发展土壤不同，国情、金融市场，物业市场、消费需求也不一样，也没法把美国企业各个方面经验都照搬过来。
万科曾经尝试运作美国这种房地产信托基金模式，发现因为一二线城市的租售比和税收政策等问题，根本行不通。万科这种大体量公司尚且如此，蛋壳这种定位科技创新类的创业型公司更难做到了。
于是长租房企业只能把业务起点定位在“二房东”的轻资产运作。这种模式下，“房租收益”变成了一手房租和二手房租之间的溢价了。
2017年开始，国内政策开始鼓励REITs的自持底层资产，但相比于美国国内的这个超低的租售比，目前看很难有发展的空间。
疫情下的美国长租公寓市场现状
